Imóvel ruralLeilão SFI
Sitio Vargem Alegre - Estrada Serra da Onça, 00 · Bairro Cataguarino
Zona Rural · Cataguases/MG
área
630.000 m²
vagas
—
nº 00000010286392
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 337.000,00
1º leilão
18/09/2026
R$ 600.000,00
2º leilão
24/09/2026
R$ 940.266,33
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-78%
Desconto no 2º leilão-179%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0043/0226 - CPA/RE · 120
Matrícula25069
Atualizado na Caixa05/09 03:36
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
16
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 940.266 (-179% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 556.939 em 8 meses — margem de -92,1% sobre a venda de R$ 604.800. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 630.000 · R$ 1/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 604.800
Arremate− R$ 940.266
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 47.013
ITBI (3%)− R$ 28.208
Registro e escritura (1.5%)− R$ 14.104
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 20.220
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 75.640
Corretagem na venda (6%)− R$ 36.288
Lucro líquido− R$ 556.939
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 398.018
ROI anualizado
-67,8%
Acima de R$ 398.018 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 16/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro