SalaVenda Online
Avenida Ernani do Amaral Peixoto, 455 · Sl 1402
Centro · Niteroi/RJ
área útil
330 m²
vagas
—
nº 00000010258798
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 970.000,00
lance mínimo
—
R$ 571.830,25
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo41%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Matrícula6314
Atualizado na Caixa05/09 04:26
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
49
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 571.830 (41% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 141.548 em 8 meses — margem de 15,2% sobre a venda de R$ 931.075. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem43
Desconto82
Liquidez27
Jurídico50
premissas
Venda
R$ 969.870 · R$ 2.939/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 931.075
Arremate− R$ 571.830
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 28.592
ITBI (3%)− R$ 17.155
Registro e escritura (1.5%)− R$ 8.577
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 58.200
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 49.308
Corretagem na venda (6%)− R$ 55.865
Lucro líquidoR$ 141.548
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 591.615
ROI anualizado
32,6%
Acima de R$ 591.615 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 49/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro