TerrenoVenda Online
Avenida Nilo Tavares Freire (antiga Avenida B), 00 · Qd 22
Lagoa · Macae/RJ
área
469 m²
vagas
—
nº 00000010219106
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 370.000,00
lance mínimo
—
R$ 206.330,50
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo44,2%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Matrícula40136
Atualizado na Caixa05/09 04:17
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
61
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 206.331 (44,2% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 67.450 em 8 meses — margem de 19% sobre a venda de R$ 355.239. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem54
Desconto88
Liquidez52
Jurídico57
premissas
Lance
44% abaixo da avaliação · R$ 206.331
Financiamento
R$ 61.899 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 103.701
entrada (30% do lance)R$ 61.899
comissão, ITBI e registroR$ 19.601
reforma e dívidas assumidasR$ 22.200
financiado pela CaixaR$ 144.432
juros no prazo (8 meses)R$ 10.871
Venda
R$ 370.041 · R$ 789/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 206.331
Venda estimada (deságio 4%)R$ 355.239
Arremate− R$ 206.331
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 10.317
ITBI (3%)− R$ 6.190
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.095
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 22.200
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 10.871
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 7.472
Corretagem na venda (6%)− R$ 21.314
Lucro líquidoR$ 67.450
Do bolso ao todo
R$ 114.572
Lucro líquido
R$ 67.450
Margem s/ venda
19%
ROI anualizado
100,2%
Lance de R$ 206.331 (44% abaixo da avaliação): R$ 103.701 à vista e R$ 114.572 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 355.239 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 61/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro