CasaLicitação Aberta
Rua Napoleo Massa, 504 · Qd 05
Vila Cohab · Itaqui/RS
área útil
161,94 m²
vagas
—
nº 00000010176583
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 410.000,00
lance mínimo
16/09/2026
R$ 239.392,56
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo41,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0033/0326 - CPVE/RE · 358
Matrícula11386
Atualizado na Caixa07/09 04:19
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
49
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 239.393 (41,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 62.619 em 8 meses — margem de 15,9% sobre a venda de R$ 393.631. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem45
Desconto83
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 410.032 · R$ 2.532/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 393.631
Arremate− R$ 239.393
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 11.970
ITBI (3%)− R$ 7.182
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.591
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 24.600
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 20.659
Corretagem na venda (6%)− R$ 23.618
Lucro líquidoR$ 62.619
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 250.121
ROI anualizado
34,5%
Acima de R$ 250.121 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 49/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro